李嘉诚北京一住宅项目将开售，22 年前拿地，房价达当年地价的 50 多倍，哪些信息值得关注？

看话题#李嘉诚北京一住宅项目将开售#，批评李嘉诚捂盘22年，拿地价格1千7，销售价格9万5，涨了50多倍。

都在骂李嘉诚，说别让李嘉诚跑了。

这事儿跟大家想的不太一样——

首先，手续合法合规，遵循土地出让条件即可，李嘉诚这么做没有丝毫问题；

第二，李嘉诚跑不掉的，我们国家不是傻子，早料到会有这种情况——

我们有土地增值税！

一旦增值额巨大，税率也巨高。

土地增值税和个税差不多，都是累进制，赚钱少税率低，赚钱多税率高。

增值额超过了成本的2倍的部分，税率60%。

超过2倍的，有个公式：

纳税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

这里的扣除项目金额基本就是成本，含土地款，盖房子的成本，财务成本（利息），杂七杂八的成本。

财务成本还不能太高，你说我借的钱利息特别贵（常有），我能不能抵扣一些土地增值税，答案是不能，得按照市场核定。

我也没看过李嘉诚这个项目的账本，大概估算一下（以下是我瞎编的，如有不对，以你为准

这个小区9.3万方，就是正常小区规模，均价9.5万，全卖了价值约88亿。

土地款1750每平方米，小区土地成本1.6亿。

施工成本财务费用我也懒得算了，每平方米肯定到不了1万，这不值钱。

我们广州盖小区5-6千可以带装修，我们就假设李嘉诚的楼装修标准非常高，什么都特别贵。

整个小区全部成本含土地，把公司运营成本也算进去，10亿也顶天了。

代入公式：他要缴纳土增税44亿。

仅土增税一项，已经占到了全部销售额的50%。

你正常拿一块地，地价差不多也要占销售额50%的。

此外这个项目还有企业所得税，19亿成本，44亿土增税，扣除销售期间的一些成本，剩下的是利润，这个利润还可以收25%。

大概还有个5-6亿。

还有各种其他的税不算了，咱们算大数。

88亿的项目，土地1.6亿，成本8亿，税50亿+，销售费用按1%，不到1亿。算上其他的。

22年，他也就赚了20来亿。

李嘉诚捂盘22年，还是在为中国人民打工。

是不是非常正能量！