房价为什么不跌？

最近在阅读中信出版社于2016年出版的《小岛经济学》，出版的时间点蛮有意思，我国房地产行业正处于飞速发展阶段。作者在本书中描绘了美国从0到1和从1到2的演变，货币从一般等价物到纸币以及房地产从涓涓细流到泡沫的过程。如果我国的投机客在2016年耐心看完这本经济学圣经，利用金融杠杆，在资产低谷时出手，高价时清仓，身价估计翻了百倍。认知高度决定个人的天花板，同时也说明终身学习的重要性。

回归正题，为什么房价不能暴跌？首先，回顾高中时的政治经济学常识——通货膨胀。它的形成及影响是什么呢？政府发行的货币量超过社会总需求量，人们手上的钱越来越多，但商品的供给量不变，此时影响表现为商品价格上涨。举个例子，2008年吃一碗面5元左右，现在价格翻了2-3倍。面还是原来的面，只是钱不值钱了，这就是通货膨胀。家里长辈常说的现在钱与往年钱购买力不能比，就是这个原理。2014年是我国房产行业发展的一个拐点，房价总趋势上扬，2016年到2020年房地产市场一路高歌猛进，同时也说明商品总需求大于总供给时，物价上涨，此时众多热钱涌入地产行业。刚需客，炒房散户和投机资本等纷纷上车。2020年疫情开始，往后三年，房地产销售额和销售面积下降，社会总供给大于社会总需求，但房价（销售额除以销售面积）并没有腰斩。

2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%，商品房销售额168901.236亿元，下降2.6%

2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

2023年1—7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。
以上数据均来自于国家统计局官网，由图表可知2020年是全国商品房销售面积与销售额增速的分水岭。2020年后全国房产的销售面积开始逐渐下降，2022年下降尤为明显，销售面积比2021下降24.3%，销售额下降26.7%。可见房产的社会总供给大于总需要，特别是2022年这个特殊节点，房产价格理应急剧下跌，但经济学失灵了。若房价暴跌，后果是散户炒房团，投机资本等纷纷抛售房产，刚需客房贷断供，储户纷纷挤兑，银行破产。以求损失最小，利益最大化。

此时大批热钱涌出房产领域，寻找其他替代品投资。但我国投资市场发展的极其不充分，老百姓的投资主要集中在房产领域。2019年中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的八成。我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。

来源：中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组

大量热钱涌入市场，又无法短时间找到其他投资品替代。货币总供给量远超出社会总需求量，此时产生严重的通货膨胀。物价疯狂上涨，货币严重贬值，甚者类似国民政府时期的金圆券，经济瘫痪，影响社会稳定。看不见的手开始发挥作用，一些地方甚至出台跌令牌以稳住楼市。

综上所述，房价不能暴跌的根源并不是一些网友所云老百姓资产缩水，股市崩盘等次要原因，究其根本经济基础决定上层建筑。
在未来很长一段时间，只能采取时间换空间的措施让房地产软着陆 ，既房价高位震荡，等待工资上涨，用通货膨胀稀释高房价。房价最终会回归理性，因为价格始终围绕价值波动。可预测一波未来城市的命运:大城市香港化，小城市鹤岗化。同时也希望各位朋友在经济困难的时刻守住初心，对未来充满希望，人生是一场马拉松，荆棘满布和花红柳绿才是常态。


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