有没有大佬知道苏州二手房现状？
2023.2.5
声明：本人从事苏州房地产工作，也就是中介
无论如何每年都会有一个小爆发，近三年只是短期成交量的突增，这个爆发期就是现在，每年春节过后，之后就会平平淡淡。我每年都会听同行给客户讲利好，凡是疫情放开，利率下调，相关会议文件等等，都会听到肯定会涨的结论。
但是苏州从2019年7月限购开始，苏州房地产就开始走下坡路了，一直至今市场都处于客少房多的局面。买房客户基本是刚需置换类，炒房客基本消失，或者说真的能够投资的楼盘很少很少，这类楼盘得益于限价政策，有肉眼可见的收益，但是这类楼盘基本与你无缘。那其他楼盘你说要去投资，我觉得还不如存银行来的实在。
二手房库存一直在增加，新房预售期房变现房的也不在少数。二手房大部分想卖的都会适当降价卖，不然谁会买，大部分新房打折活动不断。这不仅仅只有苏州面临这个问题，整个房地产市场都在面临这个问题。
有人跟你说投资学区房，你觉得如果整个房地产大趋势在那里，学区房能出奇迹？逆势而上？
跟其他城市一样从房产走下坡路开始，利好小政策不断并没有起到什么作用，当时说的是求稳，现在是没稳住了。首套利率放到4.1，六个月社保，二手限售解除等，这些政策并没有让房地产“好”起来。
估计未来几年也很难上扬了
首先要清楚作为一个普通百姓，你获取的信息比房企开发者和银行要少的多的多，迟的多的多。如果未来几年，至少1到2年内会涨的话！房企会倒闭暴雷？这其中特别是地方小房企，银行会焦虑客户提前还款？未来两年都看不到收益，房地产销售才会不断地降低上车门槛，让你先上车再说，如果会涨捂盘的常规操作就会再现。真正买房的时机是14/15年这个时间点，后续的几年其实是有点晚了，特别是二手面积大的房子更难出手。
说个小故事，去年同事想换房，自己房子没什么人看，一直纠结价格，一次比一次低，当时就让她有人出价差个几万就卖掉，结果一拖再拖还没有第一次出价的高，当时他自己还觉得卖亏了。现在一看最近的成交价，又变得开心起来。但是令人不解的是现在又急着买，而且还觉得房子要涨价，竟然还有同事劝他赶紧买，这个同事估计忘了22年他花300多万买的新房，现在只能租4000多，每个月要还1万左右的贷款，而且该小区刚交房待租就有50多套了。估计过两年有了成交挂牌价，他的心要凉一半了。
这个时候我觉得刚需结婚上学等客户，可以多看看，没事就看实地多跑多看，有的新房还有购物卡送，只要时间允许看个半年什么的再买也行。个人建议置换的也可以动一动，把高位接的盘有人出价还可以话能出掉就出掉，再买一套一样的利率也低了不少，操作好的话手里还能多点钱出来，关键是看有没有“呆瓜”接你的盘。
不知道这个时间段是不是房地产的拐点，宏观因素就不说了！想想一个城市常住人口没有增加，房子还在不停的建设，对房子的需求没有增加，房子数量还在不断的增长，会是怎样的？所以苏州一直在放宽落户限制，人都留不下来谁来去库存，周边城市也一直在抢人。
如果今年苏州还有利好政策的话，估计还是一些很零碎的政策，作用也微乎其微。
总的来说三四线城市比一二线要难受的多，城市偏远区比人口集中区要难受的多，所以买就要买在一二线，一二线要往人多的地方买。
这个时间段刚需多看看吧！不要急能看半年就看半年，能看一年就看一年！不要跟购房群体挤在一个时间段买房子！个人看法，万一万一涨了别骂我，跌了也别骂我。
2023/3/16更
市场3月较2月有些平静，二手新房访客明显减少，节后小爆发基本进入尾声，后期在没政策干预的情况下，市场成交量估计会处于一个相对冷清的阶段。现在热闹一点的地方是房产交易中心，因为二月份的成交基本要带到三月份走交易流程。
很多大佬会问我某某地方能不能买?某某楼盘能不能买?我其实在上面就已经表明过自己的观点：按自己的需求来，不建议为了投资买房,更不要高杠杆买房，苏州目前绝大多数楼盘是不适合投资的。如果是刚需族必须要买的话，没必要对未来房价的涨跌抱有执念。对于不是核心位置的房产，它的涨跌只能跟随市场的普遍性，要涨大家一起涨，要死我先死的规律。
对于新房能不能买，买哪里好？回归自己的口袋，口袋有多少钱就决定了你只能买哪里？区域决定了之后，就尽量靠些交通商业，口袋比较紧就不必太执着配套商业交通啥的。同区域置换的话，最好还是选择新房。一般目前稳点的楼盘去化相对都比较快，不稳的快成现房了。
长期来看非要说比较稳点的新房，个人觉得狮山，湖东湖西双湖，姑苏区少许楼盘（姑苏区刚需改善类户型只是相对稳，大户型不行，且要带点学区），这些区域胜在土地资源有限。再看看各区几个新兴的地块，可开发的住宅用地有多少，后期如果开发可替代性太强。
下图苏州六区的一手住宅库存，其中一手库存较少的是园区姑苏？新区需要拆开来看，狮山占比很低很低。
另一方面近几年核心位置的购房门槛都比较高，大平层高单价，还要摇号抽签附带装修包等等，进一步提高了购房成本，降低了投资回报。
有房子真的要出售的大佬，最好详细问问自己所处小区的成交情况，现在中介门店太多，好多同行都喜欢把价格报的高高的，怕自己报的比别人低，结果你跑到别的地方去登记出售，少了一份可能的业绩。然后过段时间没人看，跟你说市场不好需要降价，拉长周期浪费了你的时间。
出售房子也需要一个贴合的市场价才行。
2023/8/13更
时隔5个月，相对于燥热的天气，房地产市场却显得异常冷清。加上最近碧桂园事件带来的冲击，令预算较高的买房群体更加踌躇。
这段时间看房的也越来越少，成交量也比较惨淡。有房子在卖的知友应该知道，自己房子价格没什么优势的话，问的人都比较少，中介问的最多的一句话就是价格是否需要调整。有的时候看你的房子还只是为了对比，给其他房子做衬托。房子实在是太多太多了，同一个小区在卖的房子数量，相对过去2年差不多翻了一倍，而且这个量还在往上走。
另外，客户还价还的也比之前大多了，有的房子24小时内的成交价跟挂牌价还差不少，谈判桌上客户可能还个十几万，有的可能还个几十万，当然这个也是总价相对较高点的房子和业主心态决定的，不然也不会出现在谈判桌上。现在能卖掉的房子，大部分拼的就是价格，你不降价看都没人看。有的房子客户看过之后，就是一大刀，最后还不一定能定下来。
如果问我下半年市场走向会怎么样?这样说吧，苏州新区通安有个楼盘，当初预计的是开发两期，一期还没交房通过打折活动，当处最开始买房的那批客户，对比最近的价格，最近两年的工也白打了。现在二期听小道消息是不准备做了，想让zf入局开发完。什么意思呢，就是开发商已经知道继续做下去，就是白搭进去，不如及时止损，让zf入局搞搞人才房之类。还有就是之前某些热门地块的楼盘，是不会跟中介平台合作的，现在也开始合作了，现在想的都是快点回笼资金，加快去化。这是房企开发商对未来的预期
有人说要等宽松的政策，但是目前苏州的政策算是比较宽松了。无论是限购限售，还是贷款政策，还有一些税费的补贴，再放宽点也起不到什么作用。
个人猜测如果再放宽一点1.贷款利率下调或者下调二套的贷款利率 2.外地购房现在是3/6个月社保或个税证明，后期大部分可能统一三个月或者更低，无社保个税居住证也会发力发挥作用 3.外地户口目前只能买一套，后期会跟计划生育政策搭上线，符合二胎的可以再买一套 4.继续放宽落户限制等等。但是真正有利于购房这的也只有降低贷款利率这一条了。
总之，购房需多看多对比，不要盲目上车，根据自身需求来。
（打个广告如果有买卖新房二手房可以找我，有购房政策需要了解的问我＋威❤ SHJHX-DaBo）