李嘉诚继香港 7 折抛售房产以后又在内地加快卖楼，释放了什么信号？

所谓“不赚第一个铜板，因为容易成为先烈；也不赚最后一个铜板，因为容易成为亡灵”。而李嘉诚的投资经营风格，从过往的历史看，是典型的“不赚第一个铜板，也不赚最后一个铜板” ，对风险的敏感和厌恶程度，明显超过地产商的普遍水平。

改革开放后，李嘉诚长期处于一种半观望的状态。直到90年代政策确定性大幅增强后，李嘉诚才真正大规模地投资内地。而从十年前开始，在其他港商仍然在深耕内地市场时，李嘉诚又是最早“出逃”的。以至于“别让李嘉诚跑了”一度成为舆论热点。

而近期李嘉诚“清仓式减持”内地资产，显然带有某种“看空中国”的意味。结合近期的人民币汇率，这种看空情绪会转化成实质性的“做空”行为。当然，单就房地产而言，在目前的大背景、大趋势下，前途确实是不乐观的。

过往的房地产超级牛市，是坐在了人类历史上规模最大的城市化进程的风口上。但今天的中国可能像70年代初的意大利，或70年代中期的日本一样，逐渐进入了城镇化率统计指标的平台期，或者说“主动城镇化”的瓶颈期。

作为6000万左右人口、3.6万美元左右人均GDP的老牌发达国家，意大利1970年就达到了65%的城镇化率，并在65%-70%的区间里停滞了半个多世纪。

而1975年日本城镇化率76%，到了2000年，这个指标只有79%。四分之一个世纪，日本城镇化率几乎原地踏步。当然，这期间日本的经济倒不是停滞的。1975年开始，日本经济增速进入5%左右的平台期（之前则是8%中枢的高速增长），持续十多年。有意思的是，现在中国经济的增长中枢也是5%左右。

90年代初期，日本开始进入“失去的N年”。倒是在这“失去的N年”里，从2000年到2010年，十年的时间，日本城镇化率增长了12个点，达到了91%。这就是所谓的“被动城镇化”，因为留在农村的老龄人口批量凋零，在没有大规模主动迁徙的情况下深度调整了人口分布结构。农村无人区化，中小城市“夕张化”（在中国，叫做“鹤岗化”、“玉门化”…）

1975年的日本，65岁以上人口占比7.7%，相当于2007年的中国。而今天中国的人口结构，已经相当于1995年的日本（65岁以上人口占比14%+）。从这个角度看，中国“被动城镇化”的城镇化率大提升，可能不需要像日本那样，经过二十多年的平台期过渡。可能在30年代初期，50后婴儿潮进入人均期望寿命年龄就会开启。以2007年（相当于1975年日本的老龄化率）起算，也差不多是四分之一个世纪。

房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点。

日本房价崩盘是众所周知的案例。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。

但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。

实际上，在欧美内部，英美澳加这种英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级）。

可以说，中国房价的长期上涨势能已经基本枯竭。

短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。

2017-2021这五年可能是中国房地产市场的历史大顶。从代表性的几家香港内房股的走势来看，2017-2021整体是一个“高位震荡”的走势，然后（从2021年中开始）就是股价彻底崩盘、一泻千里的走势。资本市场讲究预期，会提前、在短时间内反映出市场对未来长期的看法。