知友们真的大多唱衰房地产行业，不买房吗？
放眼全国top30大城市，很少有像佛山这样，过去几年，楼市表现如此惨淡！
你可以说佛山楼市是房产投资坟墓，也可以说佛山市场是房住不炒的坚定践行者！
其实佛山楼市一直有两个问题!
第一个问题就是一直土地海量供应，新房海量成交！过去八年除了2022年佛山的新房成交保持在10万套以上！对比体量差不多的兄弟城市东莞，新房成交还不足佛山一半！
第二个问题是相比其他新一线城市或者二线top城市，佛山镇域经济特征特别明显，远郊盘，镇街盘特别之多，这种非中心城区楼盘抗跌能力较差！
所以就导致佛山的房价韧性很差！
正常而言，楼市两到三年会有一个小周期，六到7年便有一个大周期！
和股市一样，楼市也是牛短熊长！经历了2016到2017的大涨，2017—2023佛山楼市进入漫长的横盘周期！
本来2020年底到2021年初有一小波上涨行情，佛山外围市场深圳，广州，东莞整体都有接近40个点涨幅！但是在强有力政策调控压制之下，这波行情很快便偃旗息鼓！
这波行情快到佛山市场还没轮动到，便戛然而止！除了部分临广区域比如三山北滘陈村还有千灯湖有小幅涨幅外，佛山其他大部分区域房价几乎没有波动！
2022—2023年全国楼市继续横盘，深度回调！
所以说，2017年之后在佛山上车的投资客基本上都是站岗状态！
最近六年，可能只有不到10%的投资客做到小赚！算上资金成本和交易成本，亏20%—30%是常态，最惨的投资客账面浮亏已经过半！
潮水退后，铅华洗尽，我们来复盘下，佛山哪些产品是赚钱的，哪些板块比较抗跌，又有哪些板块是超级大坑！
千灯湖板块大部分还是赚钱的，不过千灯湖板块也在分化，改善型产品市场表现远优于刚需产品比如买中海千灯湖一号，中铁建国际公馆，滨江一号的整体盈利颇丰。
而21年入手万达，地铁金融城，万科广场，奥园一号这些的朋友甚至还是亏的！
豪宅市场走出了独立行情，江景房湖景房的市场竞争力在进一步变强！
一些景观稀缺，户型稀缺的大面积或者大平层整体也是赚钱的。
像东平河的望江大户型比如保利碧桂园天汇，包括佛山新城保利东湾依云水岸的望江产品，甚至是绿岛湖的望湖产品也都有不俗的市场表现！
亚艺板块的二手次新改善型比如招商臻园等市场表现也可圈可点！
这些能跑赢周期的产品都有两个共同特点：中心城区的存量房市场，有稀缺的区位或者稀缺的景观！
人口密集的中心城区整体比较抗跌
这一轮相对比较抗跌的产品集中在禅城，桂城，大沥，大良，容桂，这些人口密度大，刚需需求旺的板块，因为有基础人口支撑支撑，也相对比较抗跌！
临广板块命各不同
临广北部的大沥，里水，平洲，整体表现尚稳定！临广跌幅最大的区域应该是伦教，陈村和北滘！这也是被投资客特别青睐的板块！
特别是伦教和陈村，这两个板块之前被地铁概念轮番炒作，价格也很大程度被严重透支。
2021年巅峰时候伦教的广佛保利城和时代印记整体售价两万二三，目前的港龙滨江公园和龙湖江与城一万三四便可上车。
2021年的陈村更是不可一世，陈村地王也把碧桂园三龙汇带到了不属于它的高度，三龙汇曾经最高卖到三万五，我有朋友曾以三万二的高价入手95方小三房！
对比一下旁边的两万一二的新希望悦龙湾和新城盛悦之光，这种房子没有十年八年很难解套！
投资客的坟墓——远郊盘
远郊这种楼盘前不着村后不着店，没有配套支撑，没有人口承接，土地又海量供应，二手挂牌量又高的惊人，所以跌的时候就没有下限！
高峰时候买了这种盘的投资客亏个一半也不足为奇！
北滘有一个楼盘雅居乐清樾，2020年卖1万9，现在新房卖12000！二手恐怕只能卖11000，算上资金成本和交易成本，投资要买这里亏一半不在话下，关键这种行情你可能根本还卖不掉！
当然退潮后的价格对刚需还是很友好的，以前100个w只能买三水高明！
当下佛山楼市的问题和投资客被套有着莫大的关联！
其实佛山市场的刚需盘一直很稳，不论市场如何总是要买房子的！能搅动楼市死水，撬动楼市增量的往往是投资客！
最近几年大部分投资客都被深度套牢，谁有信心和勇气在佛山投资买房呢？
投资客不仅不买房了，而且还要竞相出货！对已经被套四五年的投资客而言，这个周期过于漫长，很多人撑不住了！
佛山二手挂牌量节节攀升，和投资客被套密集出货密不可分！佛山二手房挂牌量差不多每个月有3000套的增量供应！
其实这样也挺好，楼市回归到本来有的样子！投资客逐步退场，刚需才能买得起房！
其实如果杠杆没有拉的太高不是特别缺钱，投资客也可以再稍等等，度过这个漫长的横盘周期！
这个时间应该也不会太长，目前土地是缩量供应，新房去库存加快！新房供求关系的转变也在价格层面以及信心层面有所反馈！
虽然这个周期很漫长，只有充分的横盘，才能继续上升动能！
房价上涨之时，就是投资客解套之日，也是新的投资客入局之时！
投资买房门槛在增加，楼市早就过了闭着眼镜买房，闭着眼镜赚钱的时代。
大部分随着市场热度闻风而动的投资客只能是市场的韭菜级玩家。
不鼓励炒房，但是合理的投资买房即使刚需自住也需要一定的技巧！
这种横盘拉锯行情反而出现了买入机会，因为买方市场意味着买家有着充分的议价能力，当然入手时机也非常重要！