借名买房有什么风险？

随着经济发展，房地产市场不仅是国家经济的重要组成部分，也是个人家庭主要的投资方向，房产已经成为个人家庭资产的重要组成部分。伴随着过去一二十年房地产市场的迅速发展，房产价格的节节攀升，各级政府也出台了各项政策和措施给房产市场降温，引导房产市场健康有序发展。

这就限制了投资客、炒房者和房产市场各级不良参与者对房产价格的推波助澜，虽然政府也极力避免伤及真正的购房者和刚需人群，但有时也不可避免的波及到正常的有住房和改善住房需求的人

为了规避限贷限购的各项政策，各种手段和方法就应运而生层出不穷了，其中就包括借名买房这种行为。通俗地讲，借名买房就是出资人借用他人的名义购买房产并将房产登记在他人名下的行为，这种做法常见于亲戚、熟人、朋友之间。但伴随这种行为的就是其中的各种操作和法律风险。

下面看这个真实案例：

家住广州市天河区的张某已经有一套80平方的住房了，但张某的父母、张某夫妻俩和一个孩子一家五口人住在这么小的房子里随着孩子的长大已经不方便了，想着换个大一点的房子居住。但在当地的房产限购限贷措施下，如果张某要卖掉现有的房子再贷款买大一点的房子，就享受不到首套房的首付比例和较低的房贷利率以及要缴纳高额的税费了。考虑到自身的家庭经济状况，为了规避这些法律政策的障碍，张某就找到了好友王某，因为王某在广州没有房产，购买首套房产时就不用背负各种高昂的费用了。

经过协商，张某与王某就借名买房达成了一致，张某从自己银行出资交付了房屋的首付款、税费、定金和每月的按揭款，房屋的产权归属是王某，也就是说王某有这套房产的房产证。张某和王某私下签订了《房屋代购协议书》协议书上约定了张某因为特殊原因借用了王某的名义代购房屋，所购房屋的产权归属张某所有。

但好景不长，王某因车祸突然去世，王某的遗孀赵女士发现了这套房产，随后张某跟赵女士解释来龙去脉并且出具了协议书，但赵女士以王某没有跟自己提过这事为由，否认有这回事。张某无奈之下向法院提起了诉讼，要求法院承认房产归自己所有。

在法院上张某出具了与王某签订的《房屋代购协议书》以及各项出资的证明和每月自己转给王某卡里用于还房贷的流水。赵女士以自己不知晓此事为由，要求按照婚姻法的规定，要求确认这房产为夫妻共同房产，要求分享此房产的50%的所有权。

法院审理后认为，张某提供了各种证明等证据形成了证据链，并且在代购协议书中明确约定了王某并非房屋的实际所有人，能够证明张某和王某形成了借名买房的法律关系。并且张某和王某签订的房屋代购协议能够证明双方的真实意思是张某购买房屋并取得所有权。

根据民法典中第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照民法典的第二百一十六条和第二百一十七条和最高人民法院对物权编的解释能规定，确定了张某对这套房拥有真实并全部的产权。

风险提示：借名买房有风险，谨防名义产权人反悔以及被名义产权人转让，抵押或被强制执行等风险。如果确实需要采取借名的方式购买房屋，还需要签订协议，保存好各种凭证，方便在发生纠纷时能提供足够完善的证据链维护自身的合法权益。